U verhuurt uw woning deels aan uw eigen bedrijf bijvoorbeeld uw BVBA

zoals u weet, is de fiscaal optimale huur die u als zaakvoerder aan uw BVBA kunt vragen beperkt tot 5/3 x niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het verhuurd deel x revalorisatiecoëfficiënt. Het deel van de huur dat hoger ligt dan deze grens, wordt immer belast als loon i.p.v. als een huurinkomen.

Hoeveel voor 2017? Die grens voor 2017 is nu te berekenen vermits de zogenaamde revalorisatiecoëfficiënt, een soort index, voor inkomstenjaar 2017 onlangs gepubliceerd werd. KB van 18.07.2017, BS van 04.08.2017. Hij bedraagt 4,39 voor 2017 ten opzichte van 4,31 vorig jaar. Uw huurinkomsten blijven dus fiscaal interessant zolang ze niet meer bedragen dan 7,3169 keer het KI.

Wat gebeurt er in geval van overschrijding?

Wanneer de ontvangen huurgelden hoger zijn dan de volgende formule: kadastraal inkomen ( niet geïndexeerd) x 5/3 x de revalorisatiecoëfficiënt, dan worden de huurgelden als beroepsinkomen geherkwalificeerd.

Bijvoorbeeld:

Dirk bedrijfsleider, verhuurt een gebouw aan zijn vennootschap. Hiervoor ontvangt hij jaarlijks een huurprijs van € 200.000,00. Het kadastraal inkomen van dat gebouw bedraagt € 25.000,00. Het gerevaloriseerd kadastraal inkomen voor het aanslagjaar is gelijk aan € 109.750,00 (25.000,00 x 4,39). 5/3 van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen bedraagt dan € 182.916,67.

De huurprijs van € 200.000,00 ligt hoger dan 5/3 van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen. Bijgevolg zal het verschil tussen beide bedragen (€ 17.083,33) bij Dirk als een beroepsinkomen belast worden.

Hoe gebeurt de berekening van de geherkwalificeerde huurgelden?

Deze geherkwalificeerde huurgelden moeten berekend worden in functie van de frequentie van de toekenning van de huurgelden.

De bedrijfsvoorheffing moet immers ingehouden worden op het moment dan de bedrijfsleider het huurgeld, dat geherkwalificeerd wordt, ontvangt.

Voorbeeld 1:

Een bedrijfsleider verhuurt een gebouw aan zijn vennootschap en ontvangt hiervoor huurgelden op maandbasis. In dat geval is de bedrijfsvoorheffing eveneens verschuldigd op maandbasis en dient ook de herkwalificatie met dezelfde frequentie te gebeuren.

Voorbeeld 2:

Dezelfde bedrijfsleider verhuurt een gebouw aan zijn vennootschap, waarvoor hij de huurgelden op jaarbasis ontvangt. In dat geval dient de verschuldigde bedrijfsvoorheffing slecht op jaarbasis te worden doorgestort. Hetzelfde geldt voor de berekening van de geherkwalificeerde huurgelden.

Bron: NSZ magazine: De zelfstandige